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液状化した土地に建つ家を売却する方法とは？注意点もご紹介
2022-11-22
地震大国とも言える日本では、災害被害に敏感にならざるを得ません。
地震に伴う現象の液状化は、地中の水が表面に上がってきて地盤が緩み、家が傾いたり倒壊したりする被害を招きます。
今回は、そんな液状化した土地、または液状化のリスクがある土地に建つ家を売却する際の注意点や方法についてご紹介します。
土地の売却に影響する液状化とは？
液状化とは、固い地盤が地震によって緩み、地中の水が表面に出てきて沼地のようにやわらかくなることです。
地盤の強度は通常、砂や地下水が密着することで保たれています。
しかし地震の振動でその密着がくずれ、砂と地下水が分離してしまうと液状化を引き起こします。
この液状化がもたらす被害が、地盤沈下です。
地盤沈下とは、地面が沈んでいく現象で、地面に亀裂が入り、そこから泥水が噴き出すこともあります。
地盤沈下によって家が少しでも傾くと、そこに暮らすことで平衡感覚に異常がおこり、頭痛やめまいなどの健康被害が発生することもあります。
液状化した土地の家を売却する際の注意点とは？
液状化した土地と液状化のリスクのある土地とでは、売主の告知義務も異なります。
すでに液状化した土地であれば、瑕疵のある土地とされるため売主は買主に対して告知義務があります。
しかし、液状化のリスクはあるものの、過去に液状化したことがない土地は、重要事項説明で売主が液状化リスクを告知する義務はありません。
ただし注意点として、そのリスクを隠して売却すれば、契約不適合責任を問われ賠償責任を追及されるおそれがあります。
買主とのトラブルの原因を少しでも取り除いておくために、義務でなくても液状化リスクについて説明すべきです。
なお、買主が液状化リスクを承知、納得のうえで購入した場合は、液状化による契約不適合責任は発生しません。
液状化した土地や家を売却する方法とは？
液状化した事実のある土地、そこに建つ家を売却する場合は、地盤改良工事をしてから売却しましょう。
そうすれば相場に近い価格で売れる場合があります。
地盤改良工事の費用は工事の種類で異なるため、売却価格を考えて損にならない程度に抑えることも大切です。
しかし、液状化の被害が軽微、または液状化リスクのみの場合は、告知をした上で通常の手順で売却を進めることもできます。
ただしこの場合、買主が地盤改良工事をするために、費用分の値下げを要求されるかもしれません。
そのため、地盤改良や液状化対策になるような工事を施して、さらに高めの価格を設定して売却する方法もあります。
まとめ
液状化した土地の売却では、瑕疵を把握し告知しなければ、契約不適合責任を問われます。
また、液状化リスクのある土地も、売主がそのリスクを知っていれば、重要事項説明で告知しましょう。
地盤改良工事をおこない、修繕をしてから売り出せば高く売却できることも期待できます。
その工事内容もしっかり買い手に伝えて、安心と信頼を持ってもらうことが売却につながります。
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アール不動産 本店 メディア 担当ライター
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