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不動産における越境とはどういう状態？越境問題のある不動産売却の解説
2022-12-20
売却したい不動産に「越境」という問題が発生している場合は、不動産売却が難しくなる可能性があります。
不動産売却を困難にさせる越境とはいったいどんな問題なのか、今回はまずこの点を解説したうえで、越境問題が発生している不動産売却の注意点や売却方法などもご説明していきます。
不動産売却を困難にさせる「越境」とはどんな問題なのか
不動産売却を困難にさせる要素のひとつとされる越境とは、建物または建物の付属物が、敷地の境界線を越えて隣の土地にはみ出していることで、所有権侵害をしている状態を指します。
逆に隣の建物や建物の付属物が自分の土地の所有権を侵害している状態を被越境と呼び、侵害している建物や付属物は被越境物と呼びます。
ちなみに建物の付属物とは、庭に植えた樹木の葉や枝や根、塀、旧排水管やガス管などのことです。
越境問題がある場合は不動産売却においてどんな注意点がある？
売却したい不動産に越境問題がある場合の大きな注意点は、越境は簡単に解決できる問題ではないということです。
たとえば自分の庭の枝葉が隣に入ってしまっている程度であれば切ることで解決できますが、物理的に撤去が難しいケースや、隣人に撤去に応じてもらえないケースも少なくありません。
そんな場合はまず境界確定をし、さらに「土地が越境していることを自分と隣地所有者がお互い確認し、将来建て替える際には越境状態を解消する」といった取り決めを覚書として交わしておきましょう。
ちなみに、売却したい不動産の土地に隣の建物が越境してきている被越境状態の場合、建築基準法の大原則である「一敷地一建物」に該当しないと判断される可能性があるのも大きな注意点です。
一敷地一建物に該当しないと住宅ローン審査に通過できないという大きなデメリットがあるため、買い手を見つけるのが困難となります。
越境問題が解消できない状態でも不動産売却をする方法とは？
越境問題が解消できるのであれば、問題解消後に不動産売却をおこなえば良いのですが、前述したとおり、越境問題が解消できないケースも多々あります。
そうした状態のまま不動産売却をする方法としては、まずは覚書を交わしてからの売却を目指しましょう。
覚書を交わすことにさえ同意してもらえない場合や、早急に物件を手放したい場合は、専門の業者に買取を依頼するという方法もあります。
まとめ
越境問題が起こっている不動産の売却をするためには越境問題を解消するのが理想的ですが、それができないケースも多々あります。
越境問題の解消ができないならせめて覚書を交わすことを目指し、それも厳しいようであれば専門業者への買取依頼を検討しましょう。
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アール不動産 本店 メディア 担当ライター
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