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筆界未確定の土地は売却できる？売却する方法を解説
2023-06-06
土地の売却をご検討中の方のなかには、隣地との境界線である筆界が確定しておらず、売却できるかお悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
筆界未確定の土地は、買主や隣地所有者とトラブルに発展するリスクがあるので、売却方法を工夫することが、早期の成約につながるポイントになります。
そこで今回は、土地の売却をご検討中の方に向けて、筆界未確定の土地は売却できるのかと、売却方法を解説します。
筆界未確定の土地は売却できる？
筆界未確定の土地は、売却すること自体に問題はなく、売却可能です。
しかし、隣地の所有者とトラブルになる可能性があることには、注意しましょう。
土地を売却する際は、現地に境界抗やブロック塀などの固定物を設置し、隣地との境界線を買主に明らかにする「境界明示義務」があります。
そのため、境界未確定の場合は、売買活動の開始前に境界線を確定する必要がありますが、境界明示義務は法律で定められているものではありません。
したがって、売買契約書に境界明示義務を設定しなくても問題ないのですが、買主にとってはリスクが伴うため、トラブルになる可能性を高め、売却を難しくする原因の一つとして挙げられるのです。
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売却の際に気を付けたい！筆界未確定の土地とは
ここからは、筆界未確定とはそもそもどういうことなのかを解説していきます。
筆界未確定とは、一筆地調査に立ち会わなかったり、境界の決定に合意しなかったりなどの理由で、登記の際に境界が確定していない土地のことです。
境界は、隣地所有者との境界と、公道との境界の2種類があり、それぞれ登記の有無によってもわけられます。
つまり隣地や公道との境界が登記で定められていると、境界が確定しているといえるのです。
似たものに土地所有者の判断により、所有権の及ぶ範囲を示す「所有権界」がありますが、これは筆界と意味が異なります。
所有権界とは私法上の境界であるため、公法上の境界である筆界とは一致しない場合がある点に注意が必要です。
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筆界未確定の土地を売却する方法とは
筆界未確定の土地は、以下のような方法での売却を検討しましょう。
①筆界確認書を作成して地図訂正をおこなう
筆界確認書とは、境界線を挟んだ双方の土地の所有者が、境界の位置に合意した際に交わされる確認書のことです。
また、土地家屋調査士により、境界に関して「筆界確定図」や「確定測量図」といわれる図面も作成されます。
売却をスムーズに進めるためには、地図訂正により売買契約書に境界を明示させることも大切です。
筆界確認書の作成や地図訂正には、土地家屋調査士への依頼費用が発生する点に気を付けましょう。
②境界非明示の特約をつける
買主が承諾すれば筆界未確定でも売却できるので、その場合は「境界非明示の特約」をつけましょう。
境界非明示の特約をつける場合は、売主と買主の双方が筆界未確定であることを承知し、成約後、売主は境界についての損害賠償請求を受けないことを前提とした契約にすることが必要です。
そのため、異議申し立てをおこなわない合意書を交わし、売却後のトラブルを防ぎましょう。
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まとめ
筆界とは、登記によって定められている、隣地との境界のことです。
筆界未確定の土地でも売却はできますが、トラブルに発展するリスクがあることを踏まえ、売却方法を工夫してスムーズな売却を目指しましょう。
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